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Cumplimiento de los contratos de arrendamiento durante el Estado de Alarma

Publicado: 27 de enero de 2022, 13:48
  1. Actualidad

Las relaciones contractuales obligan a ambas partes a su cumplimiento, así establece el principio rector en el ámbito de los contratos y que se recoge en el artículo 1.124 del Código Civil: ante el incumplimiento de una de las partes, podrá la otra exigir su cumplimiento o la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios.

Esta es la regla general. Sin embargo, existen excepciones: cuando el incumplimiento se debe a una causa ajena a la voluntad del incumplidor, debido a una situación inevitable e impredecible.

Vamos a diferenciar dos causas o excepciones que pueden justificar una variación en las obligaciones contractuales y que pueden ser aplicables a la actual situación:

1ª FUERZA MAYOR:

¿Qué es la fuerza mayor?

Se define legalmente como un acontecimiento extraordinario, imprevisible e inevitable.

Se recoge en el artículo 1.105 del Código Civil: “Nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o, que, previstos, fueran inevitables” y en el artículo 1.184 del mismo código: “También quedará liberado el deudor en las obligaciones de hacer cuando la prestación resultaré legal o físicamente imposible”.

¿Cómo afecta al cumplimiento del contrato?

Para poder aplicarlo como causa de exoneración de la responsabilidad contractual, el deudor tendrá que acreditar el nexo causal, esto es, la relación entre la causa del incumplimiento (cierre obligado del establecimiento) y la consecuencia (imposibilidad de cumplimiento).

En principio, el contrato de arrendamiento como tal puede cumplirse pese al cierre obligado del establecimiento, por tanto, tendría que acreditarse una dificultad real financiera debido al cierre imperativo, y una vez acreditado este extremo ajustar el contrato a la situación concreta.

2ª DOCTRINA DE LA CLAUSULA “REBUS SIC STANTIBUS”.

¿Qué es la cláusula Rebus Sic Stantibus?

Se ha definido por la doctrina jurisprudencial como aquella regla que permite, en las relaciones contractuales, a una de las partes del contrato, exonerarse o reducir el impacto negativo de un riesgo contractual no examinado al momento de formalizar el contrato (PANDEMIA).

¿Cómo afecta al cumplimiento del contrato?

Para que pueda aplicarse esta regla y exonerar al deudor deben darse las siguientes circunstancias:

1.- Alteración desconectada de la voluntad de las partes.(CIERRE DE LOCALES POR IMPERATIVO LEGAL EN SITUACIÓN DE PANDEMIA).

2.- Riesgo impredecible y naturaleza extraordinaria de las circunstancias.(CRISIS SANITARIA).

3.- Una obligación excesivamente onerosa para una de las partes o que supone la frustración de la finalidad del contrato:

El cese de actividad debido a una obligación legal como es el supuesto actual del Estado de Alarma, causado por una crisis sanitaria, impone al arrendador y gestor del negocio la obligación de dejar de realizar su actividad habitual y explotar el local arrendado, por lo que supone la pérdida de ingresos por causa ajena e inevitable. La obligación de hacerse cargo de la renta fruto del contrato de alquiler, en estas circunstancias, supone una imposición “excesivamente onerosa”.

La aplicación de la cláusula Rebus Sic Stantibus faculta, por tanto, al perjudicado por la situación actual a renegociar las condiciones del contrato durante la situación que causa el perjuicio.

Alternativas al cumplimiento del contrato durante la situación de Estado de Alarma:

— Establecer una suspensión del pago de la renta durante este periodo.

— Establecer una rebaja de la renta durante este periodo.

Como contrapartida, el arrendador podría exigir:

— Alargar el período de duración del contrato.

— Aumentar el importe de la renta posteriormente.

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